PRODEJ RD KE KOMPLETNÍ REKONSTRUKCI S VELKOU ZAHRADOU A GARÁŽÍ

PRODÁNO

Strážovská 1053/33, 153 00 Praha 16 – Radotín, Česko

Ke koupi nabízím pozemky o celkové velikosti 1.128 m² z toho připadá 92 m² na pozemek vedený jako zastavěná plocha a nádvoří jehož součástí je rod. dům č.p. 33, Strážovská, dále pozemek o velikosti 42 m², jehož součástí je stavba bez č.p/č.e. , garáž a zbylých 994 m² připadá na zahradu s orientací jihozápadní.

Jak je vidno, na LV nevázne žádné věcné břemeno ani úvěr. Příjezd je realizován skrze obecní, asfaltovou komunikaci, ul. Strážovská.

RODINNÝ DŮM

Je ke kompletní rekonstrukci, do užívání v r. 1962, napojen na obecní vodovod a kanalizaci (projekt kanalizace zde), elektřinu, konstrukce cihlová, suterén – obvodové zdivo tl. 50 cm, 1.NP – tj. 45 cm, (což není vůbec špatný standard, měl jsem tu čest prodávat prvorepublikové vilky, kde tl. zdiva byla pouhých 30 cm). Střecha kryta pálenou taškou.

SUTERÉN

Vlastní vchod, dvě obytné místnosti, předsíň, tři technické místnosti + přístavek před vchodem + uzamykatelný prostor pod schodištěm.
Výška místností 240 cm.
Celkem 57,37 m2 užitné plochy (tj. vnitřní plocha mimo příčky, schodiště a komíny).
Strop suterén x 1.NP – beton.

1. NP

Vlastní vchod, tři obytné místnosti, předsíň, koupelna, toaleta a spíž.
Výška místností v 1.NP – 250 cm.
Celkem 58,79 m2 užitné plochy
Strop 1.NP x podkroví – dřevěný, přelitý betonem.

PODKROVÍ

Letní pokoj o velikosti 15,3 m2.

STAV DOMU

Abychom měli relevantní informace o stavu RD, byla provedena technická prohlídka autorizovaným stavebním technikem.
Tuto zprávu naleznete zde.

To hlavní co se v ní dozvíte je:

  • Trhliny na fasádě se nezvětšují, nemají zásadní vliv na celkovou statiku nemovitosti;
  • Trhliny uvnitř domu jsou s největší pravděpodobností zapříčiněné nesprávně založeným základem pro komíny;
  • Hydroizolace domu je již nefunkční;
  • Chybí protiradonová izolace.

Jinými slovy dům lze použít k rekonstrukci, není to o tom, že je třeba jej zbourat a ke kupní ceně ještě přičíst náklad na demolici a odvoz materiálu.

REKONSTRUKCE

Dům se nachází v oblasti v územním plánu označené jako OB – Čistě obytné, kde není jednoznačně určený koeficient zastavěnosti, proto jsme kontaktovali úředníky k tomu určené, aby základní parametry rekonstrukce specifikovali a my mohli připravit vizualizaci možné podoby RD v souladu s ÚP a stavebním úřadem. Základní info je toto:

  • Rozšíření zastavěné plochy možné je, ale musí být zachován „charakter lokality – například rozšíření směr do zahrady je reálně možné ;
  • Podkroví je možné přebudovat na plnohodnotné patro s plochou střechou;
  • Možnost až tří bytových jednotek v RD, nicméně ke každé oficiálně zkolaudované jednotce je třeba dvou parkovacích míst;
  • Na garáži není možné provést přístavbu, jelikož je před uliční čarou.

Konverzaci s Janem Žižkou :), odbor územního rozvoje najdete zde, s pí. Nejedlou ze stavebního zde, s pí. Kunová, institut plánování a rozvoje zde.

Zde návrh vizualizace, kterým jsme v zásadě chtěli sdělit, že výhoda umístění stavby ve svahu je možnost propojení jednotlivých pater s vnějškem a to tak, aby se tyto relaxační zóny vzájemné nerušily.

NĚCO Z MINULOSTI (plánky, povolení, rozpčty, objednávky atd.)

GARÁŽ

Z osmdesátých let, postavena z tvárnic, strop betonový. Poškozená hydroizolace střechy (zatéká).

ZAHRADA

Je svažitá, orientovaná jihovýchodním směrem, neudržovaná, ale má jednu obrovskou výhodu. Je dostatečně velká, aby na ní bylo možné si zajistit soukromí a je z ní krásný výhled. V horní části tři vzrostlé ořešáky.

URČENÍ CENY (metodika a podklady)

K určení ceny jsem použil aplikaci cemap.cz, která umožňuje nahlížení do již neaktivní inzerce na realitních serverech. Zde jsem vytipoval obdobné nemovitosti (pozemky, nebo domy před rekonstrukcí, případně ve stejné ulici, ale v lepším stavu), které se skutečně v blízkém okolí prodali v r. 2022, 2023 (ceny ověřeny skrze dálkový přístup do KN).

Přímo v ulici Strážovská jsem nalezl pozemek s prodejní cenou cca 13.tis/m2, v ul. U Sanatoria pozemek s cenou cca 27.500,-/m2, dále pozemek Černošice, cena cca 10.tis/m2. Na základě těchto informací cenu pozemku v této oblasti a stávajícím čase odhaduji na min. 13.tis/m2.

Vzhledem k tomu, že „náš“ pozemek je svažitý, 700m2 jsem ocenil plnou cenou, dalších 300m2 – 50% a zbývajících 128 m2 – 20%.
Cena zde vyšla 11.382.800,- Kč

K této ceně jsem přičetl 3.500.000,- což je podle stavbyvedoucího firmy Respo s.r.o. (cca 20let praxe), minimální hodnota domu a garáže v současném savu, při zohlednění stávajících cen stavebních materiálů.

Výslednou cenu po drobném zaokrohlení (14.900.000,- ) jsem porovnal se skutečně prodanými domy v ul. Plánická, Strážovská a s rezervovaným domem ve Velké Chuchli, přičemž cena odhadnutá výše uvedeným způsobem (pozemek + dům) podle mne těmto skutečně prodaným nemovitostem odpovídá.

Základní tabulka

Prodané pozemky – výpis z KN

Prodané nebo rezervované RD – obraz + výpis z KN

OKOLÍ

Co si budeme povídat, kvalitu života z velké části ovlivňuje prostředí ve kterém žijeme. Mrkněte na mapu, co všechno v okolí najdete…

Líbí?
Chcete si domluvit osobní prohlídku?
Kontakt na mne najdete zde.
Těším se na viděnou!

Ondra Valoušek